Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Les communes pensent leur aménagement en terme intercommunal.

Exit le plan d'occupation des sols (POS)
Conséquence de la nouvelle donne instituée par la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000, cette véritable institution communale est en passe d'être détrônée par le plan local d'urbanisme (PLU).
Ainsi, désormais, toute la stratégie globale d'aménagement à l'échelle d'un même bassin
de vie, d'habitat et d'emploi s'articulera autour des schémas de cohérence territoriale (SCOT) auxquels sont notamment rattachés les plans locaux d'urbanisme (PLU).
Le gouvernement a assoupli les procédures. Plus élastique que le POS, le PLU rend la majeure partie des règles facultatives, en particulier celles portant sur la destination générale des sols et sur la nature des constructions futures.

REMARQUE : la loi "Solidarité et Renouvellement Urbain" (SRU), adoptée le 21 novembre 2000, a apporté de nombreuses modifications en matière de construction et d'habitation. C'est ainsi que les Plans d'Occupation des Sols (POS) ont été supprimés
au profit de Plans Locaux d'Urbanisme (PLU).
En pratique, le droit de construire est défini par le PLU , fixé commune par commune et limité par le PLD (Plafond Légal de Densité), défini pour l'ensemble du territoire.

L'emplacement d'un terrain - isolé hors lotissement ou dans un lotissement - entraîne des démarches et des conséquences différentes.



Le POS ou le PLU

Le POS ou PLU divise la commune en zones et définit pour ces zones l'usage et les caractéristiques des constructions autorisées.Si le terrain n'est pas inscrit dans le POS ou le PLU, c'est qu'il n'est pas constructible.

Depuis le 1er avril 2001, les POS ont été remplacés par les PLU . De nombreuses communes sont encore dotées d'un POS, mais dès qu'elles le réviseront, elles auront l'obligation de mettre leur document en conformité avec la loi et d'adopter un PLU à la place.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) fixe, dans le cadre des orientations des schémas de cohérence territoriale (SCOT) s'ils existent, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols qui peuvent comporter, entre autres, l'interdiction de construire.
Outil premier de la planification, le Plan Local d'Urbanisme est le document de gestion de droit commun du territoire communal.

Dans les plans locaux d'urbanisme, comme dans les anciens plans d'occupation des sols, le territoire communal est divisé en différentes zones selon ce qu'il est autorisé d'y construire.
Mais la terminologie a changé afin d'être plus facilement compréhensible par le grand public.

- Les zones urbaines, zones U c'est-à-dire constructibles, sont inchangées. - Les zones à urbaniser sont désormais appelées "AU", au lieu de NA. - Les zones agricoles sont désormais appelées zones A au lieu de zones NC. Elles regroupent les secteurs de la commune à protéger en raison de la richesse des terres agricoles. - Les zones naturelles et forestières sont appelées zones N au lieu de ND. Elles regroupent l'ensemble des secteurs naturels protégés de l'urbanisation.

- Les zones NB qui permettaient une urbanisation partielle de secteurs naturels
sont supprimées.

La possibilité d'instaurer un Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est limitée aux zones urbaines ou à urbaniser de la commune.

Les principales étapes de la procédure d'élaboration du PLU sont les suivantes :
- Délibération du Conseil Municipal décidant d'engager la procédure et les études.
- Une fois le travail technique d'étude réalisé, le projet de PLU est arrêté
par Délibération du Conseil Municipal.
- Le PLU est soumis à une enquête publique d'une durée minimale de un mois
par arrêté municipal.
- Éventuellement modifié pour tenir compte des résultats de l'enquête publique,
le PLU est approuvé par le Conseil Municipal.
Les autorisations d'occupation du sol doivent être conformes avec le PLU approuvé.

Le PLU est susceptible d'évoluer dans le temps. Trois procédures le permettent :

- La révision : procédure la plus lourde qui vise à le transformer en profondeur. - La modification utilisée pour le modifier sur des aspects limités. - La mise à jour destinée à l'actualiser.

Le Certificat d'urbanisme (CU) :

Le certificat d'urbanisme est un document administratif :
- attestant qu'un terrain est constructible,
- indiquant la proximité de voie d'accès, réseau d'eau potable, électrique, etc., les "servitudes" (droit de passage, mur mitoyen, etc.) et la surface maximale pouvant être construite (le COS : coefficient d'occupation des sols).

Le CU doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption (loi du 13 décembre 2000).

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :
-le certificat de simple information demandé en l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables. Celui-ci n'indique plus si le terrain est constructible ou non ;
-le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain.